Vorteile von Baugemeinschaften

Wie Bauen in der Gruppe konkret funktioniert und wie es organisiert wird, und was die Vorteile von Baugemeinschaften sind, soll nun in Kurzform vorgestellt werden. Vorteile von Baugemeinschaften sind zum Beispiel:

 

  • Von Anfang entsteht eine Gemeinschaft in der die Bauherren einer konstruktiven Arbeitsgemeinschaft gemeinsam mit einem Fachmann ihr späteres Zuhause planen.
  • Kosten für Sonderwünsche unterliegen nicht der Willkür eines Bauträgers, sondern werden beim Handwerker eingeholt.
  • Es besteht kein Insolvenzrisiko eines Bauträgers.
  • 5-jährige Gewährleistung von jedem Handwerker, abgesichert durch Bankbürgschaften.
  • Vollständige Kostentransparenz durch offene Rechnungslegung während der gesamten Bauzeit.
  • Günstige Baukosten bei hochwertiger Ausstattung.
  • Kein starres Konzept bei der Architektur und Ausstattung der Wohnungen.
  • Bei diesem Organisationsmodell sind die Vorteile von Architekten-, und Bauträgerleistungen vereint

I. Was ist denn eigentlich eine Baugemeinschaft

Eine Baugemeinschaft ist eine Gruppe von mehreren Bauinteressenten, die sich zusammenschließt um gemeinsam ein Bauprojekt zu verwirklichen. In der Regel handelt es sich dabei um Mehrfamilienhäuser. Dabei gibt es verschiedene folgende Vorgehensweisen.

Bauen in Eigeninitiative

Eine Baugemeinschaft ausschließlich in Eigeninitiative zu gründen ist wohl für die meisten Menschen zu schwierig weil sie die notwendigen Kenntnisse nicht besitzen. Deshalb ist diese Methode nicht sehr weit verbreitet. Es können sich zunächst einzelne Bauherren zusammenschließen, die sich kennen oder befreundet sind und gemeinsam bauen möchten. Sie kümmern sich dann eigenständig um ein geeignetes Grundstück und die Organisation, sowie Ablauf und Bau des Projektes. Dazu gehört die Suche nach weiteren Bauwilligen, das Abklären aller rechtlichen Fragen, Abschluss der erforderlichen Verträge und Vereinbarungen, Beauftragung von Ingenieuren und Handwerkern, das Einberufen von Baugruppensitzungen, etc.

Bauen mit Baubetreuer

Ein Baubetreuer entwickelt und initiiert konkrete Bauprojekte in Eigeninitiative. Die Bauinteressenten können sich an einen solchen Baubetreuer wenden. Wie sein Name schon sagt, koordiniert dieser die notwendigen Schritte zu einem erfolgreichen Projekt. Er steuert alle Abläufe, bereitet Verträge vor, schlägt einen erfahrenen Architekten für die Planung und Bauleitung vor, verhandelt mit Handwerkern und beauftragt diese im Namen der Baugruppe. Er sorgt für einen reibungslosen Ablauf und übernimmt in der Regel auch die Geschäftsführung für die Gruppe. Dabei ist es unerlässlich, dass dieser schon Erfahrungen mit Baugruppen hat. Er weiß auf was er sich beim Bauen mit einer Gruppe einlässt und auf was genau zu achten ist. Bei dieser Variante erspart sich der Bauherr mühsame Grundsatzentscheidungen und anstrengende Gruppenfindungsprozesse, sowie anstrengende Einzelabsprachen mit den Gruppenmitgliedern.

Das Projekt ist bei dieser Variante schon auf die Machbarkeit geprüft und trotzdem besteht die Möglichkeit individuelle Wünsche der Bauherren in das Konzept mit aufzunehmen, zum Beispiel bei der Aufteilung und Ausstattung der Wohnung. Natürlich ist der Baubetreuer auch bereit ein Haus, bzw. Projekt ganz nach Ihren individuellen Wünschen zu verwirklichen oder auf ein von Ihnen ausgesuchtem Grundstück zu planen und zu bauen. Auch beantwortet ein erfahrener Baubetreuer Ihre Fragen zu Organisation und Ablauf kompetent und gründlich. Er hält alle erforderlichen Verträge bereit und informiert sie umfassend über alle rechtlichen Fragen und Konsequenzen.

II. Wer kann mit einer Baugemeinschaft bauen?

Grundsätzlich kann sich jeder Bauwillige einer Baugruppe anschließen. Für ausgesprochene Individualisten jedoch, die sich auf keine Kompromisse zum Wohle der Gemeinschaft einlassen können oder nur ihre eigenen Vorstellungen verwirklicht sehen möchten, ist diese Art zu Bauen eher ungeeignet. Ein gewisses Maß an Kompromissbereitschaft zu Gunsten der Gruppe und dem gemeinsamen Projekt, wird mit den finanziellen Vorteilen belohnt und aufgewogen. Wer mit einer Baugruppe baut, sollte auch bereit sein, sich entsprechend seiner Möglichkeiten und Fähigkeiten in die Gruppe einzubringen.

III. Wichtige rechtliche Grundlagen und Konsequenzen

Zum Bauen in der Gruppe ist eine größere Anzahl von verbindlichen, auch rechtsverbindlichen Absprachen nötig, als dies bei Einzelbauweise der Fall wäre. Der erfahrene Baubetreuer hält entsprechende Verträge bereit und berät und informiert über die verschiedenen Möglichkeiten. Einige Beispiele für Dinge, die verbindlich geregelt werden müssen:

  • Wer darf den Garten nutzen?
  • Gibt es Mitspracherechte für die Gruppe beim Verkauf einer Wohnung?
  • Was geschieht mit zahlungsunfähigen oder unwilligen Gruppenmitgliedern?
  • Wer haftet für was, z.B. bei Eigenleistungen?
  • Wie werden die Wohnungen und die Nebenräume zugeteilt?
  • Wie ist geregelt, wenn ein Mitglied die Gruppe verlassen will?
  • etc.
Schon jetzt wird deutlich, dass rechtsverbindliche Absprachen ein Grundgerüst einer jeden Baugruppe sein müssen. Sie schaffen Sicherheit und schützen vor bösen Überraschungen.Nun stellen wir Ihnen die notwendigen Verträge vor. Es geht dabei zunächst nur um solche Verträge, die die Baugruppe untereinander abschließen sollte.

IV. Sinnvolle und notwendige Verträge:

a) Planungsgesellschaftsvertrag

 Als erster Vertrag wird der Planungsgesellschaftsvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag ist unabhängig von der später vereinbarten Gesellschaftsform und legt z.B. fest, wer für die Kosten wie Planungsleistungen von Architekten, Ingenieuren, Bodengutachtern usw., die auch schon während der Planungsphase entstehen können, aufkommt. Er regelt welche Mehrheiten für Entscheidungen notwendig sind, legt die Bedingungen fest, zu welchen neue Mitglieder aufgenommen werden, oder wie Gruppenmitglieder ausscheiden können und vieles mehr. Nachdem der Planungsgesellschaftsvertrag abgeschlossen ist und sich alle Baugruppenmitglieder über die Verteilung ihrer Wohnungen, Abstellräume u. ä. einig geworden sind, wird das Grundstück gekauft.

b) Baugesellschaftsvertrag

Der Planungsgesellschaftsvertrag wird vom Baugesellschaftsvertrag abgelöst, ist diesem aber sehr ähnlich. Beide Verträge stellen eine sogenannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts her, die sogenannte GbR. Im Baugesellschaftsvertrag werden alle Dinge geregelt, welche mit der baulichen Erstellung des eigentlichen Gebäudes zu tun haben. Zum Beispiel die Baukostenverteilung innerhalb der Baugruppe nach Wohnungsgröße, oder die Anlage eines gemeinsamen Baukontos. Auch die Baustoffe aus denen das Gebäude erstellt werden soll bis hin zur Farbe des Gebäudes kann hier geklärt werden. Der Baugesellschaftsvertrag und der Teilungsvertrag müssen vor Baubeginn abgeschlossen werden, denn sie sind die Voraussetzung für die Anlage der Grundbücher.

c) Teilungsvertrag

 Der Vertrag der zur Teilung des Grundstücks abgeschlossen wird, ist der Teilungsvertrag (§3 WEG). Der Teilungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Zur Beurkundung müssen die Pläne des Architekten vorliegen, um die für die notarielle Beurkundung notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen zu können. Im Teilungsvertrag legt man die genaue Größe und auch die Lage der jeweiligen Wohnungen fest. Des Weiteren legt man im Teilungsvertrag auch fest, welche Räume und Flächen im oder außerhalb des Gebäudes, zur gemeinsamen Nutzung bestimmt sind. Das gemeinsame Eigentum wird von allen genutzt auch von allen gemeinsam instand gehalten. Zum gemeinsamen Eigentum gehören u. a. die Fassade, alle Fenster und Eingangstüren, gemeinsame Leitungen, alle Gebäudeteile die nicht entfernt werden können usw. Im Teilungsvertrag werden auch alle Regelungen getroffen, die das spätere Zusammenleben der Baugemeinschaft betreffen zum Beispiel:

 

• Wie wird das Haus verwaltet?
• Ist Tierhaltung erlaubt?
• Darf eine Wohnung gewerblich genutzt werden?
• Wird einem Eigentümer Sondernutzungsrecht für Garten oder Terrasse bestellt?
• usw.

In der Regel werden Grundstückskaufvertrag, Baugesellschaftsvertrag und Teilungsvertrag bei einem Notartermin gleichzeitig beurkundet.Der Teilungsvertrag wird auf der Basis von genehmigten Baugesuchsplänen des Architekten erstellt. Nun kann mit dem Bau begonnen werden.

d) Sicherheit

Wird ein Mehrfamilienhaus gebaut, erwirbt jeder Bauherr seinen Anteil am Grundstück entsprechend seiner Wohnungsgröße möglichst direkt vom Verkäufer. Jede Wohnung ist durch die Grundstücksteilung eine eigenständige rechtliche Einheit. Es werden für jede Wohnung separate Wohnungsgrundbücher angelegt. Jeder Bauherr wird Eigentümer seiner jeweiligen Wohnung. Dies hat den großen Vorteil, dass jeder Bauherr nur seinen eigenen Anteil an Grundstück und an den Baukosten finanzieren muss. Die Gefahr für andere Mitbewohner finanziell aufkommen zu müssen wird hiermit ausgeschlossen. Auch werden die evtl. erforderlichen Grundschuldeinträge nur auf die betreffende Wohnung eingetragen, sie belasten somit nicht die ganze Gruppe.

Bei der hier genannten Beschreibung, handelt es sich lediglich um einen Auszug aus dem umfangreichen Thema Vorteile von Baugemeinschaften. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Vorteile von Baugemeinschaften haben, rufen Sie Architekt Gahn einfach direkt an! Ihr Architekt für Reutlingen und Tübingen. Telefon: 07072 – 922 020, Mobil: 0171 – 4740 999 oder schreiben Sie mir eine E-Mail.